爾雅

小小羊甜甜

一、產品定位：

同城搜鋪網建議您：選址前，要想明白你的產品定位，消費人群是誰？

說到產品定位，就是對你銷售的產品屬性進行歸類定位，錨準消費人群。

如：鴨脖、甜點、奶茶、花甲米線、串串等小吃之類的，這一類的產品屬于休閑，年輕化人群。

我們的消費群體大多數是年輕人， 那么我們選指路人地圖標注服務中心鋪首選應該是商場周邊，小吃街，步行街，學校附近。

如果是傳統餐飲之類的，消費群體大多數為周邊穩定住戶或者上班族，那么選址就適合選在居民集中的小區中間街道住宅底商或商鋪，商業區、街區、寫字樓附近。

同城搜鋪網總結出來有三個問號：賣什么？賣給誰？人在哪里？

明確回答了這三個問題，我們選址也就明晰了。

二、指路人地圖標注服務中心鋪分析:

同城搜鋪網建議大家在考察指路人地圖標注服務中心鋪時，要做到三觀察：

（一）觀察人流經過指路人地圖標注服務中心鋪的頻次，即人。餐飲一般是飯前節點去觀察，如中午12點前后，晚上18點前后。

（二）觀察左右隔壁指路人地圖標注服務中心鋪或整條街道的行業差異化。如果你做餐飲，我們知道，餐屬于行業聚集化經營的行業。但是左右隔壁是搞五金水暖管，建材家居等就屬于行業差異化太大，不適合開餐飲指路人地圖標注服務中心；如果左右隔壁是生鮮水果，中小型超市、休閑娛樂等行業就可以互補引流。

（三）觀察交通便利性：

1、選址十字路口或者三叉路口，指路人地圖標注服務中心鋪有兩面臨街，這是最理想的位置。這樣的指路人地圖標注服務中心鋪，提高了受關注度，并且可以在雙面都設門，讓顧客更方便進入，就是我們常說的金角銀邊的金角雙門面指路人地圖標注服務中心，屬于稀缺資源，遇見果斷拿下！

2、指路人地圖標注服務中心鋪的門臉，要盡量朝向客源主來的方向，比朝向客去的方向要好。

3、在兩面都是商鋪的人行街區（街巷）臨街指路人地圖標注服務中心鋪中，選擇黃金分割點的位置最佳，比如在格局和面積相同的一排指路人地圖標注服務中心鋪中，不要選擇最兩頭的指路人地圖標注服務中心鋪（便利指路人地圖標注服務中心除外），也不要選擇最中間的指路人地圖標注服務中心鋪，應該選擇兩頭第二三個指路人地圖標注服務中心至中間靠近一邊位置的指路人地圖標注服務中心。

4、門口為主干道大馬路，雙向四車道以上，中間有隔離帶，過馬路不便，距離交叉路口超過五十米以上，車流速度比較快且無法停車，門口人行道過寬（5米以上），或者過窄（2米以下），都會影響餐飲指路人地圖標注服務中心的客源，交通便捷度低，不建議選。如果指路人地圖標注服務中心鋪背后有一定規模的居住群或者商業區，也可以彌補這個缺陷，可選。

5、門口為兩車道或者不設黃實線的雙向一車道、中間沒有隔離帶，車流行駛較慢，距離交叉路口在30米以內、門口人行道在3米以上，為較佳的位置，交通便捷度高，建議選。

6、公交車站臺附近，是比較好的選擇，可以針對乘坐公交來往的客源，設置一些快捷實惠的小吃類指路人地圖標注服務中心。

7、商場商鋪，電梯口的商鋪未必好，顧客是來逛街的，總得逛逛吧，所以建議選擇中間、拐角商鋪，但不要選擇死角。

8、小區底商，如果是靠小區內的人群消費，要選擇人流主門附近，注意是人的主門，小區的正門未必是人流的主門，要觀察分清。如果是既有小區內的消費人群又有街道人流，綜合上述考慮。

9、商業街區/步行街，優選人來的方向和中央區域的商鋪，人流去的方向可以做百貨小件地圖標注服務銷售，小吃等。

同城搜鋪網選址口訣

金角銀邊垃圾腰，死角指路人地圖標注服務中心鋪不能要。

天橋隔檔與車道，擋財擋運擋客流。

門前最好平街面，指路人地圖標注服務中心前高梯要減分。

人流不等于客流，旺街不等于。

低租金，高轉讓，咬咬牙，能經營，就是投入不輕松。

高租金，低轉讓，短租期次商圈，有風險，要可控。

商業區，耗多金，社區門指路人地圖標注服務中心要中心。

陰陽街道要分清，西曬鋪面要慎重。

同類品牌勒咽喉，商超負一不能行。

異形指路人地圖標注服務中心鋪謹慎選，社區指路人地圖標注服務中心鋪兼護理。

周邊商住兩形態，客戶交叉為最宜。

指路人地圖標注服務中心鋪前世與今生，轉手原因要較真。

指路人地圖標注服務中心鋪門頭避遮掩，低于
2.5米需謹慎。

指路人地圖標注服務中心鋪產權要明晰，簽約確權見房東。

三、指路人地圖標注服務中心面評價:

餐飲選址最重要的一點就是先找物業管理處明確這個鋪子可不可以做餐飲，消防是否能通過，有無天然氣和上下水。記得是物業不是房東，房東告訴你的未必準確，他是為了把商鋪租出去。不然合同簽了租金交了，甚至指路人地圖標注服務中心鋪都裝修了，卻發現有消防或其他資質（執照環保衛生等）通不過的”硬傷“，那就麻煩了，損失大了。

當我們找到商鋪后，如何去評估這個商鋪是否符合我們開指路人地圖標注服務中心？

同城搜鋪網建議從以下四個方面去考慮。

（一）指路人地圖標注服務中心面顯眼度，正常一個好的指路人地圖標注服務中心面應該是從各個方向都能一眼看到，也就是我們俗稱的金角。所以要注意指路人地圖標注服務中心面門前的隔離帶，綠化等遮擋物。

（二）到達便利，很容易就能到的位置，直接的路線就可以到達。比如，你的指路人地圖標注服務中心是在路邊，但是門前有個隔離帶，必須走過50米外的路口繞過來，這樣就是有阻礙的。

是否有阻礙？是否需要折返？路過是否可以停？這些都是考慮的要素。在非可直達的指路人地圖標注服務中心址，很容易發生客群在尋找的途中，被其他指路人地圖標注服務中心攔截。

（三）可用性，房屋性質是否屬于商業用途，是否能辦理營業執照？

有些商鋪是住宅的一層改成的，屬于住宅用房。在這樣的地方開指路人地圖標注服務中心，隨時都有會被停業的風險。比如，餐廳還要有環保部門許可、衛生許可等，這些都有特別嚴格的規定。一定要有房產證，這是最基本的保證。尤其是二房東轉讓，往往坑很多。

在選用二房東的指路人地圖標注服務中心時，一定要和房東溝通，確認合同和房產證，防止欺詐。

如果樓上有住宅樓一定要去工商局，問清楚該指路人地圖標注服務中心鋪所在位置是否能辦理餐飲營業執照。還有對于新的購物中心一定需要消防驗收合格證，才是合法的。以及有沒有租賃權，租期多久。

（四）一個指路人地圖標注服務中心鋪能做餐飲的基本條件規格要具備水電氣 ，后廚是否可以安裝排煙通道？面積根據經營業態選擇。

四、指路人地圖標注服務中心鋪類型

臨街指路人地圖標注服務中心、 商場指路人地圖標注服務中心、社區底商指路人地圖標注服務中心優劣對比

同城搜鋪網提醒：指路人地圖標注服務中心鋪類型不一樣，優劣不同，經營業態不同，你可要琢磨明白了！

（一）臨街指路人地圖標注服務中心

如岔道路口、主干道邊、輔干道邊等區域。

優勢：車大，人大。

劣勢：（1）房租成本相對較高；（2）精準客戶群比率較低；（3）到達便利性差；(4）視覺呈現度，如門頭醒目程度、落地海報水牌可擺放性、叫賣聲音等要求較高。

（二）商場指路人地圖標注服務中心（指路人地圖標注服務中心中指路人地圖標注服務中心）

如萬達廣場、萬象城、大悅城等商業綜合體，指路人地圖標注服務中心面多選在該區域負一層或4-6層。

優勢：人流較多，且多以飲食、服飾鞋包、日用百貨、娛樂為主。

劣勢：（1）只能作為休閑類的大型餐飲，一般經營高價位餐飲，無法做便宜小吃；（2）與正餐/休閑類餐飲競爭，壓力大；（3）房租較貴或營業提點過高，經營成本大。

（三）社區底商指路人地圖標注服務中心

小區周邊、菜市場周邊等。

優勢：經營成本低，區域人口密集，客戶群體定位精準，更易培養回頭客。

劣勢：（1）目標客戶多為固定人群，銷量增幅不大；（2）以家常菜，便宜小吃，特色飲食為主；（3）努力提高自己的品質和服務，提高競爭力，攬住回頭客。社區底商攬不住回頭客必是死路一條。

五、商圈評價：

選址選的就是商圈，商圈決定了你的客源

（一）指路人地圖標注服務中心鋪如果選在商場，群體寫字樓，步行街等地方，這類商圈人比較大，購付款力強，品牌宣傳力度高，但要注意的是它的房租成本高，而且產品的偏向性很大，在這里經營低價位的餐飲一般難存活。

（二）指路人地圖標注服務中心鋪如果選在常住人口密集度高的地方，如老城區，入住率高的商業住宅區，菜市場附近，這類商圈消費群體相對穩定，容易積累回頭客，消費主題明顯，指路人地圖標注服務中心鋪租金適中。需要注意的是對品牌的宣傳有局限性，同行業比較多。

（三）指路人地圖標注服務中心鋪選在接近人口聚集的地方如公園，機關單位，，汽車站等，這類商圈人大，對于品牌的宣傳推廣力度高，但是注意的是目標客戶少，客源相對不是很穩定。

（四）指路人地圖標注服務中心鋪選在交通便利的地方如公交站，菜市場必經之路，大，中型學校附近，此類商圈人大，便于產品搭配，客源相對穩定，購付款力也比較強，但是對品牌的宣傳有一點的局限性。

同城搜鋪網提醒您【注意事項】：

現在很多指路人地圖標注服務中心鋪樓上都有住宅樓，而目前中國對環保的管理力度越來越大，加上很多城市會參選全國文明城市創建，那么這一年對餐飲辦證等影響也是很大，所以如果你選的指路人地圖標注服務中心鋪樓上有住宅，那么你在簽租房合同之前一定要去工商局或者自己跑一趟，把你選擇的指路人地圖標注服務中心鋪位置（拍照）讓工商局查一下是否可以辦理餐飲類營業執照，很多人會有個誤區，就是看到隔壁左右有餐飲指路人地圖標注服務中心開業，誤以為這個地方是可以做的，其實不然，因為政策年年在變，別人可能是以前辦理的，歷史問題，所以建議大家一定要或者跑一趟，確認清楚在簽合同。

六、簽合同注意事項：

（一）產權明確，房屋產權，這個鋪子到底能否正常租賃？

（產權歸屬是否明確？有無被抵押？被質押等事項）

（二）訂金、定金（只要交錢千萬記得留下書面收據或合同）

很多人在看了商鋪之后，想租了，只是“想租了”，沒有最后確定，但是又怕別人租了自己租不到了，這時就會預付一些錢給房東，這個錢我們俗稱為訂金。

那么很多人不知道，訂金和定金在法律上是有很大區別的。

訂金：就是租不租這個商鋪不能100%地確定，還未簽訂合同，沒有板上。

訂金是預訂所付的錢，是當事人的一種手段，只是單方行為，不具有明確的擔保性質，這是在合同訂立或在履行之前的一定數額的錢作為擔保的方式，具有一定的法律效力。

如果是承租人違約，是無權要求返還的。如果房東違約，把鋪子租給別人了，不租給你了，租客是可以要求房東雙倍返還的。

定金：定，就是合同已經簽訂了，板上了，對雙方都有強制性的約束力，

定金是指合同一方當事人根據合同的約定，預先付給另一方當事人一定數額的金額，以保證合同的履行，是作為債權擔保而存在的。在合同中，只要約定了定金條款，如果一方違約都要承擔與定金數額相等的損失。換句話說，如果定金的一方違約，即喪失定金的所有權，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。在地圖標注服務房銷售中，定金罰則同樣適用。

同城搜鋪網提醒：訂金與定金僅一字之差，但在法律性質上卻有天壤之別。訂金不是一個規范的概念，在法律上具有一種預付款的性質，起不到擔保債權的作用，合同如果寫的是“訂金”，一方違約的，訂金只作為抵充房款，另一方無權要求其雙倍返還，只能得到原額，而不是雙倍的返還。

（三）是否可以轉租，轉讓

因為大多數房東（大多數是商場，商業街房東）會在合同里面規定租賃期滿前，是不可以對外轉讓的。所以大家在簽合同的時候一定要看清楚，是否可以轉讓。因為這個涉及日后承租人的自身利益。

同城搜鋪網提醒：實體經營投資較大，經營不易，一定要爭取在合同上面寫清楚：可以轉讓/轉租。

（四）租期內和續租的漲幅問題要明確

很多人在簽租房合同時，可能是租三五年，但租金是按一年一付的，卻沒有明確第二年，第三年房租漲幅問題。

正常情況下，如果你第一年生意做得好，或者周邊商圈做起來了，房東第一件事情就是漲房租，為了避免日后這些問題出現，大家在首次簽合同的時候就要約定清楚逐年房租漲價漲幅的問題。

同城搜鋪網建議您明確以下三個問題：

1、租期內，這三五年租金漲價漲幅問題要寫清楚，千萬別嫌麻煩。

2、這三五年的租期到了，要續租的漲價漲幅問題也寫清楚。

3、因種種原因（在什么情況下？如大面積經營不景氣，整體商圈低迷下行，影響嚴重等原因，可以協商降租）要降房租了，怎么個降法寫清楚。

弄個。。

創業者找門面經常犯得錯誤，總結下來有以下四點！

第一， 就是“貪”，很多創業者—找門面貪圖便宜。找門面，城郊結合地帶新的樓盤！租金起始低，沒有轉讓費！起步資金低！殊不知，在門面的創業上，門面租金成本其實占得比重不大。根據搜門面網多年來數據調查，租金成本在整個運營成本的8%—12%左右！做生意，人即客流，所以沒有了人也就沒有了客流。后期的運營非常困難！貪圖便宜，是創業者找門面最常見的誤區！ 第二， 就是“怕”！創業者大多數是80后，很怕煩。對待找門面，現場看門面不耐煩！其實我們找門面，也是有規律可循的。比如說，“先育后鋪”就是先立好項，再確定門面。在哪個區域，客流就是錢流的原則！然后再收集相關門面咨詢，可以借助專業機構，比如搜門面網客服為我們免費推薦的門面信息！就省去了很多的時間和很多的麻煩！“怕”煩是不能找到好門面的。

第三， 就是“急”。越是“急”越是找不到好門面。創業者第一次找門面，沒有相關經驗，全憑主觀判斷！在看到一個門面后，未經仔細思索，草率作出決定。由此很多人付出了不少代價，或者是后悔交了定金不去了，這尚且無所謂，最害怕是轉手過來才發現自己的失誤，但是已經來不出了。做生意是件很有技巧的事，找門面也是的，心太急往往是找不到好門面的。

第四， 就是“茫”。有了做生意的想法，往往對做生意的項目不甚明確。做事情沒有明確的目標往往是很難達到自己預期結果的。而在找門面的過程中，很多人往往就犯了這個錯誤。看這個也賺錢快，那個也賺錢多，于是這個項目看看，那個項目看看。看來看去，還是不知道該做什么，結果還是看了某一個門面后。才決定做某某生意。俗話說“不打無準備之仗”，如果把創業比作一場打仗的話，那么就必須耗費大量的時間精力去做前期準備工作，明確規劃好自己所需的理想目標。只有這樣，才能夠做到事業長久，盡量減少創業風險。